Новостройки дешевле, чем у застройщика

Это покупка прав на квартиру по договору долевого участия у дольщика, который купил её у застройщика раньше. Дом ещё не сдан, поэтому передаются не ключи, а права по ДДУ: договор уступки регистрируется в Росреестре так же, как сам ДДУ. После сдачи дома вы подписываете акт с застройщиком и оформляете собственность на себя.

Дольщик покупал на раннем этапе, когда цены были ниже, а сейчас ему нужны деньги, а не квартира. По нашим данным медиана цены м² на переуступке ниже медианы застройщика в тех же ЖК. Это сравнение разных наборов квартир: этаж, планировка и отделка отличаются, поэтому по конкретному лоту разница может быть больше, меньше или обратной — встречаются переуступки дороже прайса.

Если ДДУ оплачен полностью, закон согласия не требует — застройщика достаточно уведомить. Но в большинстве ДДУ есть отдельное условие о согласовании уступки, и застройщики берут за него плату: обычно 1–3% от цены или фиксированную сумму. Если ДДУ оплачен не полностью, права переходят вместе с долгом, и согласие становится обязательным. Условие нужно смотреть в конкретном ДДУ до внесения аванса.

Да, банки кредитуют покупку по договору уступки прав, в том числе по сделкам с эскроу. Но список банков и ставки зависят от аккредитации конкретного ЖК и корпуса, а если у продавца своя ипотека — потребуется согласие его банка и снятие залога. Одобрение стоит получать до внесения аванса.

На эскроу-счёте в банке лежит сумма, которую продавец заплатил застройщику по ДДУ. Она остаётся там до сдачи дома, а счёт переоформляется на нового дольщика. Ваша доплата сверх цены ДДУ — это расчёт с продавцом напрямую, эскроу её не защищает, поэтому её проводят через аккредитив или ячейку с раскрытием после регистрации уступки.

Госпошлина за регистрацию договора уступки, комиссия застройщика за согласие, если она предусмотрена ДДУ, расходы на безопасные расчёты, при необходимости — нотариальное согласие супруга, а при ипотеке — оценка и страховка. Полную сумму по своему лоту можно посчитать в калькуляторе расходов.